В ряде случаев арендную плату за землю можно не индексировать

Как известно, практически ежегодно законами о федеральном бюджете на очередной год законодатель преподносит арендаторам земельных участков «подарок» в виде увеличения ставок арендной платы.

Вместе с тем в договоре аренды земельного участка, как правило, устанавливается ставка арендной платы за единицу площади. Исходя из этой ставки рассчитывается сумма платежей за определенный период времени.

Государственные и (или) муниципальные органы (арендодатели) в связи с вступлением в силу федеральных законов, согласно которым индексируются (увеличиваются) ставки арендной платы за землю, требуют от арендаторов перечислять арендную плату по увеличенным ставкам.

Однако такое требование в ряде случаев является неправомерным.

Как указано в п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно п.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п.3 ст.65 ЗК РФ). То есть без такого условия договор аренды будет считаться незаключенным (п.1 ст.432 ГК РФ).

Из общих положений о договорах, закрепленных частью I ГК РФ, следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором (п.1 ст.450 ГК РФ). Немаловажно и то, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст.424 ГК РФ).

Следует отметить, что ни ЗК РФ, ни другие законы не предусматривают возможности одной из сторон договора аренды земельного участка в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, если такое право не предоставлено ей самим договором. Аналогичное положение содержится в п.3 ст.614 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Кроме того, согласно п.9 ст.22 ЗК РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора не допускается.

Также следует упомянуть ст.21 Закона «О плате за землю», в соответствии с которой размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором.

Таким образом, просто в результате вступления в силу федерального закона, увеличивающего ставки арендной платы за землю, размер такой платы, подлежащей уплате конкретным арендатором, не увеличивается. Для автоматического увеличения размера арендной платы в данной ситуации в договоре обязательно должно быть предусмотрено, что ставки арендной платы изменяются в результате их индексации федеральным законодателем или в каких-либо иных случаях, не требующих дополнительного согласия арендатора земельного участка (например, возможность увеличения ставок арендной платы арендодателем в одностороннем порядке).

Однако, как показывает практика, такие условия (либо аналогичные им) в договорах аренды земельных участков встречаются далеко не всегда. Значит, в указанных случаях арендатор может производить арендную плату в размере, установленном договором, без учета индексации (увеличения) ставок арендной платы в законе о федеральном бюджете на очередной год.

Указанную возможность законного уменьшения (неувеличения) арендной платы за землю, можно использовать в отношении договоров аренды земельных участков, независимо от сроков, на которые они заключены.

Правомерность сделанных выводов о том, что размер арендной платы за землю не увеличивается автоматически в результате вступления в силу нормативно-правовых актов, увеличивающих ставки арендной платы (в случае, если условиями договора не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы, кроме как по соглашению сторон) подтверждена судебными решениями, в частности:

• Постановлениями ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2000 по делу №А44-3259/99-С1, от 25.03.2002 по делу №3460;
• Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.06.2000 по делу №А58-2925/99-Ф02-907/00-С2.

Однако, необходимо отметить, что судебными органами приняты и отрицательные для плательщиков арендной платы за землю решения:

• Постановление ФАС Поволжского округа от 09.01.2001 по делу №А06-1688-16/2000;
• Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2002 по делу №А42-6606/01-7;
• Постановление ФАС Центрального округа от 30.09.2002 по делу №А54-1525/02-с17.

Следует сказать, что, на наш взгляд, принятые положительные для плательщиков решения ФАС Северо-Западного и Восточно-Сибирского округов обоснованны, и аргументировано доказывают правоту приведенной выше позиции, чего нельзя сказать о других названных решениях ФАС Поволжского, Северо-Западного и Центрального округов, аргументация в которых не вполне понятна и логична. Поэтому имеются достаточные основания ожидать принятия положительных для налогоплательщиков судебных решений по рассматриваемой ситуации при условии правильного, четкого и полного приведения в судебном споре всех необходимых доводов в подтверждение правомерности своей позиции.

Андрей Евгенский
налоговый консультант

← Назад